Sprengnetter
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Unter Berücksichtigung Ihrer eingegeben Objektdaten rechnet Sprengnetter Value aktuell und modellkonform in den von Ihnen ausgewählten Bewertungsverfahren. Sollte eines oder mehrere Verfahrensergebnisse wesentlich von dem Ergebnis abweichen, dass nach Ihrer Marktkenntnis oder eine/mehrere anderen Quellen plausibel erscheint, dann kann dies vielschichtige Gründe haben.
Im Folgenden haben wir Ihnen eine kurze Checkliste zusammengestellt anhand derer Sie selbst mögliche Stolperfallen herausfinden bzw. ausschließen können.
- Ist das von Ihnen gewählte Verfahren für die Bewertung der vorliegenden Immobilie geeignet?
Für viele Anwender ist die Verfahrenswahl (leider) Mittel zum Zweck, d.h. es wird das Verfahren gewählt, was dem „gewünschten“ Ergebnis am ehesten entspricht. Dabei ist die Verfahrenswahl für die Interpretation und die Validität des Ergebnisses sehr wesentlich. Value schlägt Ihnen standardmäßig das für die von Ihnen angelegte Objektart gängige Verfahren vor. Gängig bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die dem Verfahren zugrundeliegende Datengrundlage i.d.R. die umfassendste für die drei Verfahren ist. Es sollte also triftige Gründe geben, die Sie dazu veranlassen ein anderes Verfahren für Ihr Marktpreisermittlung zu wählen.
Weitere Informationen zu dem Thema finden Sie hier. - Haben Sie wesentliche Markdaten geändert und dabei die Maßgabe der Modellkonformität berücksichtigt?
Passen Sie in Value eine der für die Bewertung wesentliche Markdaten (Bodenwert, Sachwertfaktor, Liegenschaftszinssatz, Vergleichsmiete, Vergleichspreis) selbst an, dann kann dies einen Einfluss auf die anderen von Value zur Verfügung gestellten Marktdaten haben. Dieser Einfluss lässt sich auf die Ableitung der Marktdaten zurückführen. Das bereitgestellte Set an Markdaten wurde in einem einheitlichen Modell abgeleitet und ist daher aufeinander abgestimmt. Ändert Sie nun eine Marktdate (z.B. Änderung des gelieferten Bodenrichtwerts) dann befindet Sie sich außerhalb des Ableitungsmodells, d.h. die anderen gelieferten Marktdaten befinden sich nicht mehr im Einklang mit der von Ihnen geänderten Marktdate. Diesen Einfluss, sollte er nicht sachgerecht sein, können Sie sachverständig durch Anpassung der anderen Markdaten ausgleichen.
Weitere Informationen und Hilfestellungen zu diesem Thema finden Sie hier. - Haben Sie mit Ihren Eingaben den korrekten NHK-Gebäudetyp (nach ImmoWertV21) für Ihr Bewertungsobjekt beschrieben?
Häufig werden beispielsweise Angaben zum Dach- oder Kellerausbau in der Gebäudebeschreibung falsch angegeben, was wiederum zu einem falschen NHK-Gebäudetyp führt. Sie können den automatisch aus Ihren Angaben ermittelten Gebäudetypen im Sachwertverfahren/Gebäudesachwert im NHK-Wert-Assistenten nachprüfen. - Haben Sie den Gebäudestandard korrekt bestimmt?
In Value ist die Gebäudestandard-Bestimmung auf Basis der sog. Indikatoren-Methode vor eingestellt. Diese Methode liefert Ihnen auf Basis von Erfahrungswerten einen Vorschlag. Dies ersetzt grundsätzlich nicht die sachverständige Einschätzung. Insbesondere dann nicht, wenn es sich bei der Immobilie nicht um ein Standardobjekt handelt. Im Bildschirm „Gebäudestandard und RND“ haben Sie im Gebäudestandard-Assistent selbst die Möglichkeit, den Standard entsprechend der Standardtabelle der ImmoWertV21 feingranularer zu bestimmen bzw. den Vorschlag der Indikatoren-Methode zu justieren. - Haben Sie Modernisierungen und Kernsanierungen korrekt angegeben?
Ein beliebter Fehler ist, dass eine durchgeführte Kernsanierung erneut beim Punkt Modernisierung berücksichtigt wird. Liegt eine Kernsanierung vor, dann müssen bei der Modernisierung nur dann Maßnahmen angegeben werden, wenn diese nach der Kernsanierung zusätzlich durchgeführt wurden. - Haben Sie zurückliegende Modernisierungen gewürdigt?
Wenn eine Modernisierung älter als 15 Jahre ist, heißt das nicht automatisch, dass diese nicht bei der Wertermittlung berücksichtigt werden darf.
Weitere Informationen zu dem Thema finden Sie hier. - Gibt es besondere Bauteile, besondere Einrichtungen oder besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, die Sie nicht berücksichtigt haben?
Die Wertermittlung nach den normativen Verfahren basiert auf dem Vergleich des vorliegenden Bewertungsobjekts mit einer ausreichend großen Anzahl ähnlicher realisierten Kauffällen. Dies gilt im Kern für jedes Bewertungsverfahren. Um einen solchen Vergleich anstellen zu können bedarf es einer Normierung bzw. Standardisierung, d.h. die für die Verfahren aus der Kauffällen abgeleiteten Markdaten sind i.d.R. um besondere Merkmale bereinigt. Daher ist das Ergebnis, dass Value ohne weiteres Zutun des Anwenders ausgibt, immer eines ohne Berücksichtigung von objektspezifischen Besonderheiten. Diese muss der Anwender also selbst durch sachverständige Zu-/Abschläge nachjustieren. - Haben sie die Erträge der Mieteinheiten korrekt erfasst?
Value liefert Ihnen im Ertragswertverfahren standardmäßig die marktüblichen Erträge (auch Vergleichsmiete genannt) für die Region mit denen der Ertragswert ermittelt wird. Die von Ihnen eingegeben tatsächlichen Erträge werden anschließend mit den marktüblich erzielbaren Mieten verglichen und bei einer erheblichen Abweichung als Mehr-/Mindermiete in den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen berücksichtigt. D.h., dass die von Ihnen eingegebenen tatsächlichen Erträge direkten Einfluss auf den Ertragswert haben können. Bei der Eingabe der tatsächlichen Erträge ist zu beachten, dass Sie stets die erzielbaren Kaltmieten angeben und nicht die Warmmieten (inkl. Nebenkosten). Bei der Festlegung von Erträgen für Neuvermietung, sollten Sie zudem sachverständig korrekt einschätzen, inwiefern diese kurzfristig für diese Objekt überhaupt erzielbar sind. - Haben Sie die kurzfristige Marktsituation in Ihrer Wertermittlung entsprechend gewürdigt?
Die Betrachtung der aktuellen Marktsituation sollte bei jeder Wertermittlung mit Value eine wesentliche Rolle spielen. Value liefert Ihnen zwar mit den Sprengnetter-Marktdaten, die i.d.R. quartalsweise abgeleitet und in Value eingespielt werden, sehr aktuelle Daten, allerdings sollte Sie dies nicht grundlegend davon befreien, das Ergebnis mit den aktuellen Geschehnissen auf Ihrem Grundstücksmarkt abzugleichen. Neben dem „zuverlässigen Bauchgefühl“ kann dies auch durch regelmäßiges zu Ratenahme von anderen Marktauswertungen (z.B. Sprengnetter Report oder Sprengnetter Maps) erfolgen, um zumindest die Tendenz des jeweiligen Teilmarktes zu (er-)kennen und ggf. mit sachverständige Zu-/Abschläge in der Wertermittlung zu würdigen.
Sprengnetter Value ist eine zertifizierte Fachsoftware, die ein entsprechendes sachverständiges Wissen beim Anwender voraussetzt. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir in unserer Rolle als Softwareanbieter keine Prüfung Ihrer Wertermittlung auf Richtigkeit durchführen können.
!Tipps: Nutzen Sie unsere im Hilfe-Center bereitgestellten FAQ, Tutorials und Experteninterviews sowie die in der Software integrierte Hilfefunktion.
Sollten Sie noch über keine (Zusatz-)Qualifikation als Immobilienbewerter/in verfügen, sind aber nicht zuletzt aufgrund der Nutzung von Sprengnetter Value an einer Weiterbildung in diesem Bereich interessiert, dann empfehlen wir Ihnen für den Einstieg unsere Ausbildungsreihe zum geprüften Immobilienbewerter/DEKRA Sachverständigen Immobilienbewertung D1 oder speziell für Makler unsere Sofortkompetenz MarktWert-Makler.