Bodenwert: Woher stammen die in Value gelieferten Bodenwerte und wie aktuell sind diese?

Die in Sprengnetter Value zur Verfügung gestellten Bodenwerte stammen vom Sprengnetter Bodenwert-Service. Der Sprengnetter Bodenwert-Service (im folgenden kurz BW-Service), stellt u.a. für Value die benötigten Bodenwertinformationen regelmäßig aktualisiert zur Verfügung. In Abhängigkeit der örtlich vorliegenden Bodenwerte, der lizenzrechtlichen Vereinbarungen mit den jeweils zuständigen Gutachterausschüssen sowie der Adress- und Geokodierungsqualität der Auftragsadresse liefert der BW-Service unterschiedliche Klassen von Bodenwertinformationen:

Bodenrichtwerte

Für den überwiegenden Teil Deutschlands hat Sprengnetter Lizenzvereinbarungen mit den zuständigen Gutachterausschüssen abgeschlossen, die es erlauben, die von den Gutachteraus-schüssen veröffentlichten amtlichen Bodenrichtwerte in eine eigene Datenbank zu überführen und diese dann synchron zum Bewertungszeitpunkt bereitzustellen.

Kann die Auftragsadresse hausnummerngenau geokodiert werden und liegt die Auftragsadresse innerhalb einer Bodenrichtwertzone mit einem Bodenrichtwert größer als 0,00 €, dann liefert der BW-Service einen Bodenrichtwert auf Basis der vom Gutachterausschuss veröffentlichten amtlichen Bodenrichtwerte.

Sprengnetter erhält die Bodenrichtwerte von den Gutachterausschüssen i.d.R. mit zeitlichem Verzug zur Veröffentlichung. Neu übermittelte Bodenrichtwerte können zudem nicht direkt mit in Value veröffentlicht werden, da die anderen in Value zur Verfügung gestellten Marktdaten (insbesondere Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze) entsprechend dem Grundsatz der Modellkonformität mittels der neuen Bodenrichtwerte abgeleitet werden müssen. Die Veröffentlichung dieser neu berechneten Daten und Bodenrichtwerte erfolgt jeweils zum nächsten Quartalsbeginn, so dass die Aktualisierung mindestens ein Quartal Zeit in Anspruch nimmt.

Solange die neuen Bodenrichtwerte in Value noch nicht veröffentlich werden, können Sie allerdings die alten Bodenrichtwerte weiterverwenden, da diese aufgrund der Harmonisierung mit den anderen zur Verfügung gestellten und regelmäßig aktualisierten Marktdaten (Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze) in Kombination zum aktuellen Marktpreis führen.
Mehr hierzu finden Sie in unserem FAQ zu diesem Thema.

Lagebezogene Durchschnittsbodenwerte

Liegt die Auftragsadresse nicht innerhalb einer Bodenrichtwertzone oder in einer Bodenrichtwert-zone ohne Bodenrichtwert, so liefert der BW-Service einen lagebezogenen Durchschnittsbodenwert. Dieser ermittelt sich entfernungsgewichtet aus den nächstgelegenen geeigneten Bodenrichtwerten.

Ein lagebezogener Durchschnittsbodenwert wird ebenfalls bereitgestellt, wenn die Hausnummer der Auftragsadresse nicht gefunden wird und daher nur straßengenau geokodiert werden kann.

Durchschnittsbodenwerte auf PLZ oder Gemeindeebene

Kann auch die Straße der Auftragsadresse nicht geokodiert werden, liefert der BW-Service einen Durchschnittsbodenwert auf PLZ oder Gemeindeebene. Diese Durchschnittsbodenwerte werden flächengewichtet über alle Bodenrichtwerte des PLZ- bzw. Gemeindegebiets ermittelt. Sofern sowohl ein Durchschnittsbodenwert auf PLZ-Ebene als auch auf Gemeindeebene ermittelt werden kann, wird der Durchschnittsbodenwert mit der kleineren Gebietsfläche geliefert.

Bodenleitwerte

Für Gebiete, für die es aufgrund der lizenzrechtlichen Situation nicht möglich ist, Bodenrichtwerte automatisiert zur Verfügung zu stellen, stellt der BW-Service standardmäßig sogenannte Bodenleitwerte bereit.

Bodenleitwerte sind wie Bodenrichtwerte durchschnittliche Lagewerte für den Quadratmeter Boden und beziehen sich auf Gebiete (Zonen) mit weitgehend übereinstimmender Art und Maß der Nutzung.

Bodenleitwerte werden von Sprengnetter quartalsweise auf der Basis verfügbarer Bodenrichtwert-informationen der Gutachterausschüsse sowie weiterer Marktdaten, amtlicher Statistiken und Kaufpreisfällen aus der Sprengnetter Transaktionsdatenbank ermittelt. Dort, wo nur unzureichende Informationen der Gutachterausschüsse vorliegen, werden die Bodenleitwerte mit Hilfe von Korrelations- und Regressionsanalysen aus anderen regionalen Immobilienmärkten mit ähnlichen strukturellen Eigenschaften abgeleitet. Aus den resultierenden Ergebnisspannen wird als Bodenleitwert defensiv die untere Grenze der Spanne verwendet. Bodenleitwerte werden immer für einen erschließungsbeitrags- und abgabenfreien Zustand ermittelt.

Die so ermittelten Bodenleitwerte weichen in der Mehrzahl der Fälle nur im geringen Umfang von den amtlichen Bodenrichtwerten ab und sind in der Regel wertmäßig kleiner als die korrespondierenden amtlichen Bodenrichtwerte.

Hinweis: Der Stichtag eines Bodenleitwertes orientiert sich an den verfügbaren Bodenrichtwertinformationen der Gutachterausschüsse. D.h. dass der Bodenleitwert i.d.R. denselben Stichtag wie der amtliche Bodenrichtwert aufweist. Hinsichtlich der Aktualisierung des Stichtags eines Bodenleitwerts ist aber zu beachten, dass diese erst mit zeitlichem Verzug zur Veröffentlichung des Gutachterausschusses erfolgt. Dies liegt daran, dass zunächst die anderen in Value zur Verfügung gestellten Marktdaten (insbesondere Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze) entsprechend dem Grundsatz der Modellkonformität mittels der stichtagsangepassten Bodenleitwerte abgeleitet werden müssen (vgl. auch obige Erläuterungen zu Bodenrichtwerte).