Sprengnetter
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Laut § 36 Abs. 1 ImmoWertV 21 sind zur Ermittlung des vorläufigen Sachwerts der baulichen Anlagen, ohne bauliche Außenanlagen, die durchschnittlichen Herstellungskosten mit dem Regionalfaktor und dem Alterswertminderungsfaktor zu multiplizieren.
Demnach könnte angenommen werden, dass die Außenanlagen separat berücksichtigt werden müssten und die Berechnung in Value nicht ImmoWertV-konform sei. Dem ist aber nicht so. Denn in § 37 ImmoWertV 2021 wird die Ermittlung des vorläufigen Sachwerts der Außenanlagen geregelt, wonach dieser entsprechend § 36 nach den durchschnittlichen Herstellungskosten, nach Erfahrungssätzen oder hilfsweise durch sachverständige Schätzung ermittelt werden kann. D.h. auch die Außenanlagen sind zu regionalisieren und alterswertzumindern. Da die Restnutzungsdauer der Außenanlagen i.d.R. der Restnutzungsdauer der baulichen Hauptanlage entspricht, findet auch die gleiche Alterswertminderung (Alterswertminderungsfaktor) Anwendung.
Demnach könnte entweder der vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) und separat der vorläufige Sachwert der Außenanlagen ermittelt und später aufaddiert werden oder – deutlich einfacher – der Gebäudesachwert zuzüglich dem Wert der Außenanlagen zusammen regionalisiert werden. Das ist möglich, da sowohl die (Baukosten-)Regionalisierung als auch die Alterswertminderung als Faktor angebracht werden und daher das Distributivgesetz gilt:
ØHK = durchschnittliche Herstellungskosten
AWM = Alterswertminderung(sfaktor)
BKRf = Baukostenregionalfaktor
0,05 = Ansatz für die Außenanlagen (hier: 5% der alterswertgeminderten durchschnittlichen Herstellungskosten (= Gebäudesachwert))
Mit Sprengnetter Value geben wir Ihnen ein Tool an die Hand, das Immobilien einfach und sicher bewertet. Und das ist auch mit der Umsetzung der Regionalisierung im Sachwertverfahren nach dem 01.01.2022 weiterhin gegeben.