Erbbaurecht: Wie wird ein Erbbaurecht in Value berechnet?

Im folgenden geben wir Ihnen einen anschaulichen Überblick über die Begrifflichkeiten und Rechenoperationen die in Sprengnetter Value im Rahmen der Bewertung eines Erbbaurechts eine Rolle spielen bzw. erfolgen:

Maßgeblicher Verfahrenswert:

Bei der Ermittlung des Wertes für ein Erbbaurecht wird zunächst vom maßgeblichen Verfahrenswert (Sachwert, Ertragswert oder Vergleichswert) eines vergleichbaren bebauten Grundstücks (sogenanntes Volleigentum) ausgegangen.

Abgezinster Bodenwertanteil:

Von dem Verfahrenswert wird durch Abzug des über die angegebene Restlaufzeit des Erbbaurechts abgezinsten Bodenwerts die zeitliche Befristung der Grundstücksnutzung durch den Erbbauberechtigten berücksichtigt. Wurde keine Restlaufzeit angegebenen, so wird in Value auf Basis einer üblichen Laufzeit des Erbbaurechts von 99 Jahren eine hierfür anzunehmende Restlaufzeit mittels Abzug des Gebäudealters zu Grunde gelegt. Der Bodenwert wird über die Restlaufzeit des Erbbaurechts mit einem von der Objektart und der Restlaufzeit des Erbbaurechts abhängigen Diskontierungszinssatz abgezinst. Dieser kann bei Bedarf angepasst werden.

Wertabschlag (Erbbaurecht):

Für allgemeine Nachteile durch das Erbbaurecht, sowie Vorbehalte des Grundstücksmarktes gegenüber dem Erbbaurecht wird ein pauschaler Wertabzug in Abhängigkeit von der Gebäudeart (X % des Wertes des Volleigentums) vorgenommen.

Abgezinster Gebäudewertanteil:

Die üblicherweise nicht vollständige Gebäudeentschädigung durch den Grundstückseigentümer bei Vertragsablauf wird durch Abzug des abgezinsten, entschädigungsfreien Gebäudewertanteils berücksichtigt. Hierzu wird der Zeitwert des Gebäudes mit einem berechneten Restwertfaktor multipliziert und über die Restlaufzeit des Erbbaurechts abgezinst (der angesetzte Diskontierungszinssatz ist abhängig von der Gebäudeart und der Restlaufzeit des Erbbaurechts). Mittels der Angabe für den entschädigungsfreien Gebäudewertanteil wird hieraus der abgezinste Gebäudewertanteil bei Ablauf des Rechts ermittelt. Wurde keine Angabe zum entschädigungsfreien Gebäudewertanteil gemacht, so wird in Value für die Ermittlung des abgezinsten Gebäudewertanteils ein üblicher entschädigungsfreier Gebäudewertanteil von 25 % angenommen.

Barwert des Erbbaurechts:

Zur Ermittlung des Marktpreises des erbbauzinspflichtigen Erbbaurechts wird auch der Barwert des Erbbauzinses in Abzug gebracht, um die zukünftigen Erbbauzinszahlungen zu berücksichtigen. Zur Ermittlung des Barwertes wird der Erbbauzins über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisiert. Die Barwertermittlung unterstellt moderate Erhöhungen des Erbbauzinses über die Restlaufzeit des Erbbaurechts im Rahmen marktüblicher Anpassungsvereinbarungen. Zeitnahe wesentliche Erhöhungen des Erbbauzinses sind deshalb zusätzlich zu der Wertermittlung zu berücksichtigen. Wurde keine Angabe zum Erbbauzins gemacht, wird in Value ein angenommener Erbbauzins in Abhängigkeit von der Objektart und der Restlaufzeit des Erbbaurechts mittels eines durchschnittlichen Erbbauzinssatzes aus dem Bodenwert ermittelt.

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