Brutto-Grundfläche: Wieso ist in Value ein EFH mit nicht ausgebautem Dachgeschoss mehr Wert als ein baugleiches EFH mit ausgebautem Dachgeschoss?

Der Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken führt zu mehr Wohnfläche und daher steigt i.d.R. auch der Marktpreis des EFH.

Wieso aber gibt Value dann einen höheren Marktpreis für ein nicht ausgebautes Dachgeschoss aus? Dieses paradoxe Verhalten tritt in Value dann auf, wenn Sie den Parameter Wohnfläche nicht verändern und gleichzeitig beim Punkt Dach von „ausgebaut“ oder „tlw. ausgebaut“ auf „nicht ausgebaut“ wechseln. Die Ursache liegt hier hauptsächlich in der Brutto-Grundfläche (BGF). Diese ist bei unveränderter Wohnfläche bei dem nicht ausgebauten Dachgeschoss höher als bei dem (tlw.) ausgebauten Dachgeschoss. Durch die höhere BGF steigen die Herstellungskosten und somit auch der Marktpreis.

Wieso ist die BGF höher? Da Sie die Wohnfläche nicht verändert haben, aber das Objekt quasi um ein für die Wohnfläche anrechenbares Geschoss gemindert haben, geht die Software davon aus, dass das Gebäude nun deutlich „breiter“ ist, also mehr Grundfläche je Geschoss besitzt. Einfach gesprochen: Dieselbe Wohnfläche muss sich nun auf weniger Geschosse verteilen, somit müssen die Geschosse größer sein als zuvor.

Aber wieso ist nun die BGF höher? Das nicht ausgebaute Dachgeschoss wird bei der Berechnung der BGF weiterhin berücksichtigt. Bei der Berechnung der BGF ist nämlich entscheidend, ob das Dachgeschoss ausbaufähig ist und nicht wie bei der Wohnfläche, ob es tatsächlich ausgebaut ist. D.h., da die Software nun von einer größeren Grundfläche je Geschoss ausgeht und die für die BGF anrechenbare Geschosszahl geblieben ist, steigt die BGF.

Logik dahinter: Ändert man den Ausbau des Daches, dann muss sich auch die Wohnfläche verändern. Analog verhält es sich beim Ausbau des Kellers.