Sprengnetter
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Die Gesamtnutzungsdauer (GND) in Value hängt von der Bauweise (massiv, Fertighaus) und dem Gebäudestandard ab. Die übliche GND für wohnbaulich genutzte Objekte liegt zwischen 50 und maximal 80 Jahren.
Wichtiger Hinweis zur ImmoWertV-Novellierung:
Die Gesamtnutzungsdauer ist gemäß ImmoWertV nicht grundsätzlich mit 80 Jahren zu rechnen. Gemäß § 4 Abs. 2 ImmoWertV bezeichnet sie die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung vom Baujahr an gerechnet üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann. Gutachterausschüsse und andere datenableitende Stellen (wie Sprengnetter) haben jedoch gemäß § 12 Abs. 5 Satz 1 i.V.m. § 53 Abs. 2 ImmoWertV bei der Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten (wie z.B. Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze) ab dem 01.01.2025 als Gesamtnutzungsdauer die Modellansätze der Anlage 1 (für Wohnimmobilien dann 80 Jahre) anzusetzen.
Diese Regelung wurde jedoch ursprünglich als Übergangsregelung konzipiert, da planmäßig neue NHK veröffentlicht werden sollten, auf deren Basis die Marktdaten (insb. Sachwertfaktoren) dann neu abgeleitet werden würden. Die Ableitung und Veröffentlichung der neuen NHK hat sich jedoch erheblich verzögert – es wird derzeit (November 2025) mit Ende 2027 gerechnet – sodass weiterhin keine neuen NHK vorliegen. Die geplante Verlängerung der Übergangsregelung wurde nach dem Bruch der Ampelkoalition nicht neu initiiert, bleibt aber faktisch (inoffiziell) bestehen, bis die neuen NHK tatsächlich abgeleitet und veröffentlicht werden. Eine pauschale Ansetzung von 80 Jahren ist immer dann ImmoWertV-konform, wenn die Marktdaten auch mit diesen fixen 80 Jahren abgeleitet wurden. Sofern die Marktdaten aber nicht nach den GND-Ansätzen aus der Anlage 1 ImmoWertV abgeleitet wurden, wäre es methodisch nicht sachgerecht, den Marktwert abweichend davon mit fix 80 Jahren zu berechnen (vgl. § 10 Abs. 2 ImmoWertV). Sprengnetter Value arbeitet daher vollkommen ImmoWertV-konform.
Bei der Wertermittlung ist aufgrund des wichtigsten Grundsatzes marktkonformer Wertermittlung (Grundsatz der Modellkonformität (vgl. § 10 ImmoWertV)) immer das Modell zu verwenden, das auch bei der Ermittlung der Marktdaten angesetzt wurde. Hat ein Gutachterausschuss oder andere datenableitende Stelle den Sachwertfaktor oder Liegenschaftszinssatz mit einer Gesamtnutzungsdauer von 100 Jahren ermittelt, muss ich als Wertermittler auch 100 Jahre ansetzen. Wurde bei der Marktdatenableitung standardabhängige GND (60-80 Jahre) angesetzt, so muss ich das als Wertermittler auch übernehmen.
Auch nach Ablauf der Übergangsregelung muss ich als Wertermittler weiter von den 80 Jahren abweichen, wenn der Gutachterausschuss oder die datenableitende Stelle zu diesem Zeitpunkt noch mit anderen GND die Daten ableitet.
In Value wird der Grundsatz der Modellkonformität komplett auf das ImmoWertV-konforme Modell von Sprengnetter abgestellt. Sollte ein Wertermittler z.B. die vorgegebene Gesamtnutzungsdauer eigenhändig ändern, rechnet Value nicht mehr modellkonform und damit nicht mehr ImmoWertV-konform. Sollte der Wertermittler mit anderen Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätzen als die von Sprengnetter vorgeschlagenen rechnen, so hat der Wertermittler eigenverantwortlich sicherzustellen, dass die Modellkonformität eingehalten wird.
Zudem möchten wir bzgl. der Übergangsregelung noch auf folgenden weitergehenden Blogbeitrag hinweisen: