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Mehr-/ Mindermiete: Wie wird die Mehr-/Mindermiete in Value berechnet?

Im Rahmen der Marktwertermittlung erfolgt die automatische Berechnung und Berücksichtigung der kapitalisierten Mehr-/Mindermiete, wenn die tatsächliche Miete ober- bzw. unterhalb der marktüblichen Miete liegt. Hierbei wird eine zeitlich begrenzte Mietabweichung angenommen. Bei Einzelerfassung der Mieteinheiten erfolgt die Ermittlung je Einheit. Bei der pauschalen Erfassung der Mieteinheiten erfolgt die Ermittlung je Nutzung. Die so ermittelten Mehr-/Mindermieten werden summiert. Es besteht zudem die Möglichkeit durch entsprechende Eingabe eine ggf. vorhandene Mietpreisbremse bzw. reduzierte Kappungsgrenze zu berücksichtigen. Weiterhin kann die kapitalisierte Mehr-/Mindermiete durch den Anwender überschrieben werden.

Zur Ermittlung der der Barwertdifferenz zu Grunde liegenden Barwerte werden jeweils die künftigen tatsächlichen und die marktüblichen Mietzahlungen über die Dauer der Mietabweichung abgezinst.

Dabei ist die Dauer der Mietabweichung auf den maximalen Kapitalisierungszeitraum (=Restnutzungsdauer) und die zu kapitalisierende Mehrmiete auf 20 % bzw. auf 10 % bei Vorliegen einer Mietpreisbremse gedeckelt. Bei der Ermittlung der Dauer der Mietabweichung wurde die anzunehmenden dynamischen Entwicklung der marktüblichen Miete sowie eine entsprechende dynamische Entwicklung der tatsächlichen Miete unter Berücksichtigung der (ggf. reduzierten) Kappungsgrenze berücksichtigt.

Der Werteinfluss wird ermittelt, indem die Barwertdifferenzen gebildet werden. Hierbei gelangen dynamische Zeitrentenbarwertfaktoren zum Einsatz. Als Abzinsungszinssatz wird der objektspezifisch angepasste und regionalisierte Liegenschaftszinssatz zuzüglich des Dynamikzinssatzes der marktüblichen Miete (pauschal 3,0 %) angesetzt, der getrennt nach Gewerbe und Wohnen beim Bewertungsobjekt zur Anwendung gelangt. Durch den Liegenschaftszinssatz wird eine objektspezifische und regionale Marktanpassung der Mehr-/Mindermiete erreicht. Ergebnis ist der Werteinfluss der Mehr-/Mindermiete auf den Marktwert.

Die Barwerte werden – wie im Ertragswertverfahren und bei der Ableitung der Liegenschaftszinssätze üblich – als Zeitrente mit nachschüssiger Zahlungsweise berechnet.

Hinweis: Weitere Informationen zu den verschiedenen Berechnungsmethoden und -formeln finden Sie u.a. in der Sprengnetter Books