Wie berechnet sich der Zuschlagswert bei einem ausgebauten Spitzboden?

Die Flächen eines Spitzbodens (egal ob ausgebaut oder nicht ausgebaut) sind gemäß ImmoWertV nicht zur Brutto-Grundfläche (BGF) hinzuzuziehen. Dabei wird der Spitzboden als „weitere untergeordnete Ebene innerhalb des Dachraums“ definiert. In der Praxis sind Spitzböden oft dadurch gekennzeichnet, dass Sie nur über eine Einschubtreppe erreichbar sind (und nicht über eine fest installierte Treppe).

Wenn es sich um einen ausgebauten Spitzboden handelt, ist dieser gemäß ImmoWertV durch Zuschläge zu berücksichtigen. Weitere Regelungen oder Empfehlungen gibt es weder in der ImmoWertV noch in den ImmoWertA (Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV).

Der Mehrwert des Spitzbodens kann aber nach dem Prinzip der Substitution folgend bestimmt werden (vgl. Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung – Lehrbuch und Kommentar, Teil 7, Kapitel 2 Abschnitt 4.7). Hierzu kann man sich die Frage stellen: „Wie groß müsste ein gleichwertiges Haus sein, das keinen ausgebauten Spitzboden hat?“. Das Verhältnis zwischen BGF und Wohnfläche beträgt näherungsweise 1,25. Um 1 m² Wohnfläche zu realisieren, müssten also ungefähr 1,25 m² BGF errichtet werden. Hierin ist jedoch noch nicht berücksichtigt, dass der Spitzboden nicht zum dauernden Aufenthalt geeignet ist und in der Regel die Ausstattung im Vergleich zu den übrigen Wohnräumen einfacher ist. Dieser Umstand wird mit dem Wohnwertfaktor für Hobbyräume gemäß Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie (WMR) berücksichtigt. Der Zuschlag für den Spitzboden am Gebäudesachwert beträgt somit (inkl. Beispiel):